Holdings et foncières : Comment les décotes résistent-elles aux marchés ?

Malgré la solidité de leurs actifs, les holdings et foncières cotées continuent d’afficher de fortes décotes en Bourse. Une anomalie persistante, révélée par Finexsi, qui interroge sur l’efficacité des marchés… et nourrit les stratégies patrimoniales et fiscales.

Des décotes structurelles toujours ancrées
Sous-valorisées, ignorées ou boudées : les sociétés holdings et foncières cotées en Bourse font l’objet d’un paradoxe persistant. Alors même qu’elles détiennent des actifs tangibles et bien identifiables — portefeuilles d’entreprises, patrimoines immobiliers — leur valorisation sur les marchés reste très en deçà de leur valeur d’actif net réévalué (ANR). Le phénomène est bien documenté et vient d’être quantifié par le cabinet Finexsi : à fin 2024, la décote moyenne des holdings européennes s’établit à 37 %, celle des foncières françaises à 32 %.
 

Pour les holdings, ce niveau marque un sommet quinquennal, bien au-dessus de la moyenne de 29 %. Après un léger répit post-Covid, les décotes se sont creusées depuis fin 2021, sous l’effet du resserrement monétaire et du retour de l’inflation. La défiance des investisseurs vis-à-vis des structures complexes et faiblement liquides persiste, d’autant plus que certaines holdings ne présentent pas de stratégie de création de valeur identifiable.
 

Les foncières, elles, ont connu une légère détente de leur décote en 2024, passant de 40 % à 32 %. Ce reflux s’explique par le début d’un cycle baissier des taux en Europe, qui a redonné un peu d’oxygène au secteur. Mais les niveaux restent historiquement élevés : en moyenne, la décote quinquennale s’établit à 36 %, et certaines foncières commerciales comme Unibail-Rodamco-Westfield ou Covivio subissent des écarts dépassant 60 %, notamment sur des actifs vacants ou peu liquides.

Une décote boursière… et fiscale
Ce "rabais de holding" ou "rabais immobilier" n’est pas qu’une curiosité financière : il a des implications concrètes pour la gestion de patrimoine. Il est officiellement reconnu par l’administration fiscale dans le cadre des donations ou des successions, comme l’un des abattements à appliquer pour tenir compte de la moindre liquidité, du poids des dettes, ou de l’absence de pouvoir de décision pour le détenteur. En clair, un porteur de parts de holding peut faire valoir une décote pour réduire la base imposable de la transmission.
 

L’étude de Finexsi souligne cependant que cette décote ne peut être appliquée de façon uniforme. Plusieurs paramètres entrent en ligne de compte : la nature des actifs (côtés ou non cotés, liquides ou non), le degré de contrôle du porteur, le niveau de dettes, les frais de gestion, ou encore la stratégie de réinvestissement. À ce titre, deux holdings à la structure similaire peuvent justifier des abattements très différents.
 

Par ailleurs, ces décotes sont souvent utilisées comme repère pour évaluer les sociétés non cotées : dans une opération de transmission ou de réorganisation patrimoniale, l’ANR corrigé d’une décote comparable à celle des sociétés cotées peut faire office de base de négociation ou d’estimation fiscale.
 

Dans un environnement d’incertitude économique prolongée, ces données revêtent une importance particulière pour les investisseurs privés, les conseillers en gestion de patrimoine, mais aussi pour les family offices et les experts judiciaires. La valorisation d’une société ne dépend pas seulement de ses comptes… mais aussi du regard que le marché porte — ou ne porte pas — sur elle.